住房城乡建设部部长倪虹（资料图）宏盛证券
文/识局智库研究组
据中国建设报报道，12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。
浅见以为，这次工作会议，揭开了中国房地产发展模式全面转型的序幕。
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本次会议最引人注目的是明确了构建房地产发展新模式的三大基础性制度：项目公司制、主办银行制和现房销售制。
这三项制度旨在从根本上重塑行业运行逻辑。
在房地产开发上，做实房地产开发项目公司制将成为标准做法。这意味着每个项目都可能需要成为独立的法人实体，实现风险隔离，确保项目资金专款专用，从根本上降低“烂尾”风险。
在房地产融资上，会议明确要推行主办银行制。这一制度将改变过去房企多头融资、债务结构复杂的局面宏盛证券，由一家主办银行牵头对项目进行全周期融资管理，使银行更能清晰监控资金流，稳定房企的核心融资渠道。
最为革命性的变化出现在销售环节。会议提出在商品房销售上推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。对于继续实行预售的，则要规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。
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在构建长远模式的同时，会议也对当前市场调控做出了务实部署，核心思路是因城施策和精准发力。
“控增量、去库存、优供给” 成为短期政策主旋律。
会议特别指出要结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。
这一政策相当于由政府出面，直接帮助市场消化部分库存，既能稳定市场，又能加快保障性住房的筹集速度，是一举多得之举。
会议再次明确要发挥房地产项目 “白名单”制度作用，支持房地产企业合理融资需求。这表明对合规房企的融资支持将继续，是“稳预期”的关键举措。
同时宏盛证券，“好房子”的概念被提升到新高度。
倪虹强调要实施房屋品质提升工程，有序推进“好房子”建设。这意味着政策将引导行业从追求“有没有”转向解决“好不好”，未来的政策红利可能会更倾向于那些在绿色、智慧、适老化等方面做出创新的品质项目。
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本次会议将城市更新作为未来城市发展的核心抓手，呈现出从“大拆大建”到“绣花功夫”的转变。
会议明确要高质量开展城市更新，编制实施“十五五”城市更新专项规划，抓好城市体检、更新试点，实施一批民生工程、发展工程、安全工程。以“绣花”功夫精细化推进城镇老旧小区改造、完整社区建设、口袋公园建设等。
这种转变意味着未来的城市更新不再是“一刀切”的大拆大建，而是先通过“体检”诊断出社区在基础设施、公共服务、安全韧性等方面的具体问题，再进行精准的“微改造”和“微更新”。
会议还提出探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式，以及 “物业服务+生活服务”模式。这预示着物业服务将被赋予更广泛的内涵，有望与养老、托育、家政等生活服务深度融合，提升社区居住体验。
住房城乡建设部数据显示，“十四五”期间，全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4100多万户、1.1亿多人；加装电梯13万部，更新住宅老旧电梯16.7万台。这些数字背后是居民居住品质的实质性提升。
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在房地产供求关系发生重大变化的背景下，这次会议释放出的信号表明，中国房地产正从过去以增量扩张为主的发展模式，全面转向存量优化与品质提升的新阶段。
会议对未来房地产市场的定位有了更清晰的界定，显示出政策制定者对市场变化趋势的深刻把握。
会议明确指出“要充分认识二手房交易占比上升是趋势，把新房和二手房市场作为一个整体看待”。这预示着未来的政策将更注重一二手房市场的联动效应，二手房市场将成为满足居住需求的主渠道，而新房市场则更侧重于提供改善型和保障性住房。
数据显示，全国15个省市二手房交易量已超过新房交易量，30个重点城市二手房交易量占比接近70%，一线城市二手房交易量创下4年来新高。这一趋势决定了政策必须将新房和二手房市场统筹考虑。
同时，会议指出要处理好当前和长远、顶层设计和因城施策、市场和保障、租赁和购买、增量和存量、促发展和防风险的关系。这是落实中央经济工作会议有关“五个必须”在住房领域的体现，也是挖掘房地产需求潜力、推动良性循环、建立新发展模式的基本原则。
随着基础性制度的建立和“好房子”理念的深入，房地产行业将彻底告别过去以金融属性驱动、规模快速扩张的旧模式，转向一个以居住属性为本、注重品质与服务、经营更稳健的新发展阶段。
未来五年，随着城市更新行动深入推进，预计将有超5000万人从棚户区、城中村和老旧小区改造中直接受益。
一个以人民为中心，注重品质与服务的住房新时代正在到来。
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